Налог с продажи квартиры
Проверьте, нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры, и рассчитайте сумму с учётом срока владения и вычетов.
Как считается налог с продажи квартиры
Налог при продаже квартиры возникает, только если минимальный срок владения ещё не истёк — 5 лет в общем случае или 3 года для льготных ситуаций. Тогда НДФЛ берётся не со всей суммы сделки, а с разницы между ценой продажи и вычетом: 1 000 000 ₽ либо подтверждёнными расходами на покупку этой квартиры. Ставка — 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн ₽ — 15%.
Введите в калькулятор цену продажи, кадастровую стоимость, даты покупки и продажи — и выберите способ вычета. На выходе вы увидите сам налог, налоговую базу, цену, принятую для расчёта, и подсказку, нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ.
Расчёт идёт в три шага. Сначала определяется цена для налога: если в договоре она ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, берётся 70% кадастровой. Затем из этой суммы вычитается вычет — миллион рублей или расходы. Остаток и есть налоговая база. Общая схема такая:
Налог = 13% × база до 2 400 000 ₽ + 15% × (база − 2 400 000 ₽)
Эта шкала для дохода от продажи имущества считается отдельно от зарплатной прогрессии. А если минимальный срок владения истёк, налога нет вообще — и декларацию подавать не нужно.
Пример. Квартира куплена за 5 000 000 ₽ и продана через два года за 8 000 000 ₽. Пятилетний срок не истёк, но документы о расходах сохранились. База: 8 000 000 − 5 000 000 = 3 000 000 ₽. Налог: 13% с 2 400 000 ₽ — это 312 000 ₽, плюс 15% с оставшихся 600 000 ₽ — ещё 90 000 ₽. Итого к уплате 402 000 ₽. С фиксированным вычетом в 1 000 000 ₽ база была бы 7 000 000 ₽, а налог — 1 002 000 ₽: разница в 600 000 ₽ в пользу вычета расходов.
Минимальный срок владения: когда налога нет
В общем случае квартиру нужно держать в собственности 5 лет. Трёх лет достаточно, если это единственное жильё либо квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору ренты. Отсчёт обычно идёт с даты регистрации права в Росреестре; для наследства — со дня смерти наследодателя, а не с даты оформления документов. Срок истёк — доход не облагается, и декларация 3-НДФЛ не нужна.
Вычет 1 млн ₽ или расходы: что выбрать
Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ не требует никаких документов о покупке. Вычет в виде расходов требует подтверждений — старого договора купли-продажи, расписок, платёжек. Правило простое: если квартира стоила дороже миллиона и документы сохранились, расходы почти всегда выгоднее. Если документов нет или покупали дешевле миллиона — берите фиксированный вычет. Применить оба сразу нельзя, выбирается один вариант.
Почему в расчёте участвует кадастровая стоимость
Это защита от занижения цены в договоре. Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки, налог считается от 70% кадастровой. Например, кадастровая стоимость 10 000 000 ₽, а в договоре записано 5 000 000 ₽ — налоговая посчитает базу от 7 000 000 ₽. Поэтому «заниженный» договор не экономит налог, а лишь добавляет рисков при сделке.
Когда подавать декларацию 3-НДФЛ
Если минимальный срок истёк — декларация не нужна. Если нет, декларацию подают, даже когда налог вышел нулевым: например, квартиру продали дешевле цены покупки и база обнулилась вычетом расходов. К документам тогда прикладывают подтверждение расходов. Освобождение одно: если доход от продажи не превысил 1 000 000 ₽ при фиксированном вычете и других продаж недвижимости за год не было. Подробности уточняйте в ст. 220 НК РФ.
Частые вопросы
Через сколько лет продажа квартиры не облагается налогом?
Через 5 лет владения в общем случае. Минимальный срок сокращается до 3 лет для единственного жилья, а также если квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника, приватизирована или получена по договору ренты.
Нужно ли подавать декларацию, если налог получился нулевым?
Декларацию можно не подавать, если доход от продажи не превышает 1 000 000 ₽ (при использовании фиксированного вычета) и в течение года вы не продавали другие объекты недвижимости.
А если квартиру продали дешевле, чем купили?
При выборе вычета в виде расходов налоговая база получается нулевой или отрицательной, значит налог платить не нужно. Но декларацию всё равно подают, приложив подтверждающие документы.
Что выгоднее — вычет 1 млн рублей или расходы на покупку?
Если есть документы, подтверждающие расходы на покупку этой квартиры, обычно выгоднее вычесть именно их, а не фиксированный 1 млн ₽ — особенно если квартира стоила дороже миллиона.
С какой даты считается срок владения?
Как правило — с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованного имущества — с даты смерти наследодателя, а не с даты оформления наследства.
Зачем в расчёте нужна кадастровая стоимость?
Если цена продажи в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налоговая база принимается равной 70% кадастровой стоимости. Это правило защищает от искусственного занижения цены в договоре.