Калькулятор ипотеки

Как считается ипотечный платёж

Калькулятор считает ипотеку по аннуитетной схеме — той самой, которую используют почти все российские банки. Введите сумму кредита, ставку и срок: вы получите фиксированный ежемесячный платёж, общую сумму выплат и переплату по процентам. Главный вывод, который стоит увидеть до похода в банк: чем длиннее срок, тем меньше платёж, но тем больше итоговая переплата.

Платёж не меняется весь срок и считается по формуле:

П = К × (i × (1 + i)ⁿ) / ((1 + i)ⁿ − 1)

Здесь К — сумма кредита, i — месячная ставка (годовая, делённая на 12), n — срок в месяцах. Каждый платёж делится на две части: проценты на остаток долга и погашение самого долга. Соотношение этих частей меняется каждый месяц, а сумма остаётся той же.

Срок в калькуляторе задаётся в годах, как в ипотечных договорах, — перевод в месяцы происходит автоматически. Расчёт пересчитывается при каждом изменении полей, так что можно на лету подбирать сумму, ставку и срок под свой бюджет.

Пример: квартира за 6 000 000 ₽, первоначальный взнос 1 000 000 ₽, кредит 5 000 000 ₽ под 12% годовых на 20 лет. Месячная ставка — 1%, платежей — 240. Подставляем в формулу: платёж выходит 55 054 ₽. За весь срок вы отдадите банку 13 213 034 ₽, из них 8 213 034 ₽ — проценты. Переплата больше самого кредита — типичная картина для длинной ипотеки.

Теперь сократим срок вдвое: те же 5 000 000 ₽ под 12%, но на 10 лет. Платёж вырастет примерно до 71 735 ₽, зато переплата упадёт примерно до 3 608 000 ₽. Разница — более 4,5 млн рублей. Именно поэтому перед оформлением стоит подставить в калькулятор несколько сроков и найти баланс между комфортным платежом и разумной переплатой.

Как читать результат расчёта

Под формой калькулятор показывает платёж, итоговую сумму выплат, переплату, тело кредита и число платежей. Диаграмма наглядно делит эти деньги на «зелёную» часть (сам долг) и «золотую» (проценты банку). Ниже — график платежей по месяцам: в каждой строке видно, сколько уходит на проценты, сколько на тело и какой остаётся долг. Кнопка «Показать весь график» разворачивает таблицу на все месяцы, её можно распечатать.

Почему в начале срока переплата больше

Проценты каждый месяц начисляются на остаток долга. В первые годы долг почти не уменьшается, поэтому банк берёт на него много процентов, а на тело кредита из платежа остаётся немного. В примере выше из первого платежа 55 054 ₽ проценты съедают 50 000 ₽, а долг уменьшается всего на 5 054 ₽. Ближе к концу срока картина переворачивается: процентов в платеже почти нет, и почти вся сумма идёт на погашение.

Как первоначальный взнос меняет расчёт

Взнос уменьшает тело кредита, а значит, и базу для процентов. Введите его в отдельное поле — калькулятор вычтет его из суммы и пересчитает платёж. Эффект двойной: платёж ниже и переплата меньше. Если взнос большой, иногда разумно оставить часть денег в запасе на непредвиденные расходы, а разницу в платеже гасить досрочно — но это уже вопрос вашей финансовой подушки, а не математики.

Что калькулятор не учитывает

Расчёт показывает платёж по телу кредита и процентам. Он не включает:

• страхование жизни заёмщика и залоговой недвижимости;
• оценку квартиры, нотариальные и госпошлины за сделку;
• комиссии банка за выдачу и обслуживание, если они есть;
• надбавки к ставке — например, при отказе от личного страхования.

Эти расходы зависят от банка и конкретной программы. Точные условия смотрите в индивидуальном предложении — итоговая ставка может отличаться от той, что указана в рекламе.

Частые вопросы