Досрочное погашение ипотеки

Как считается досрочное погашение

Калькулятор показывает, как досрочные платежи меняют график ипотеки: новый срок или новый ежемесячный платёж, экономию на процентах и новую переплату. Главный вывод: любой досрочный взнос целиком уменьшает тело долга, а проценты дальше начисляются на меньший остаток, поэтому переплата заметно падает, а кредит закрывается раньше — особенно если гасить в первые годы.

Ипотека обычно гасится аннуитетом — равными платежами. Платёж считается по формуле P = S × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая, делённая на 12), n — число месяцев. Из каждого платежа банк сначала берёт проценты на текущий остаток долга, а оставшаяся часть уменьшает тело кредита. Досрочный взнос уходит в тело целиком — и сразу снижает все будущие проценты.

Пример. Ипотека 3 000 000 ₽ под 12% годовых на 15 лет (180 месяцев): ежемесячный платёж — 36 004 ₽. Если с первых месяцев вносить дополнительно по 10 000 ₽ с уменьшением срока, кредит закроется примерно за 106 месяцев вместо 180 — почти на 6 лет раньше. Экономия на процентах составит около 1,6 млн ₽. Те же 10 000 ₽ в месяц с уменьшением платежа тоже сокращают переплату, но заметно меньше.

В результатах видно четыре цифры: новый срок (или новый платёж), экономию на процентах, новую переплату и общую сумму дополнительных взносов. Подставьте свои параметры и сравните обе стратегии — переключатель прямо в форме, пересчёт мгновенный. Часто оказывается, что даже скромный довзнос в 3 000–5 000 ₽ в месяц сокращает ипотеку на несколько лет.

Уменьшение срока или уменьшение платежа — что выгоднее

При уменьшении срока платёж остаётся прежним, но кредит гасится быстрее: остаток долга после досрочного взноса меньше, значит, меньше и все последующие проценты. При уменьшении платежа срок не меняется — банк пересчитывает платёж от нового остатка на оставшиеся месяцы. Нагрузка на бюджет падает, но экономия на процентах скромнее.

По итоговой переплате уменьшение срока почти всегда выгоднее: деньги перестают «работать против вас» раньше. Уменьшение платежа оправдано, если важнее снизить ежемесячную нагрузку — например, доход стал нестабильным. Есть и комбинированный подход: уменьшить платёж, а разницу между старым и новым платежом по-прежнему вносить досрочно. По эффекту это близко к сокращению срока, но с запасом безопасности: в трудный месяц можно заплатить только обязательный, уже сниженный платёж.

Когда досрочный платёж даёт больше всего

В первые годы ипотеки бо́льшая часть платежа уходит на проценты, а тело долга уменьшается медленно. Досрочный взнос в этот период «срезает» самую дорогую часть графика. Одни и те же 100 000 ₽, внесённые в первый год, сэкономят больше процентов, чем в десятый, поэтому откладывать досрочное погашение «на потом» невыгодно.

Разовый крупный платёж или небольшие ежемесячные

Калькулятор умеет считать оба варианта одновременно: регулярный ежемесячный довзнос с выбранного месяца и один разовый платёж в конкретном месяце. Если крупной суммы нет, регулярные небольшие взносы дают сопоставимый эффект — главное, начинать раньше, а не копить. Математика здесь простая: каждый месяц отсрочки — это месяц, когда проценты начислялись на более крупный остаток.

Досрочное погашение имеет смысл почти всегда, пока по кредиту действует высокая ставка. Разумное исключение — подушка безопасности: не стоит отдавать банку последние свободные деньги, если после этого не останется запаса хотя бы на пару месяцев жизни. Сначала небольшой резерв, потом досрочные платежи.

Перед внесением проверьте условия вашего банка:

• нужно ли заявление на досрочное погашение и за сколько дней его подавать;
• есть ли минимальная сумма досрочного платежа;
• что банк делает по умолчанию — сокращает срок или уменьшает платёж.

Частые вопросы